同じ金額なら、正直「戸建てのほうが得」でした。でも実際に家を探し始めたら、その前提自体が崩れて、結論が逆転した話をします。
私は中古マンション+リノベで暮らしていますが、実は最初、戸建て（注文住宅）も本気で検討していました。決め手になったのは「35年間トータルでいくらかかるか」を2段階に分けて自分で計算し直したことです。
結論！同じ住宅購入費なら戸建てが有利。ただ同じな訳もなく・・・
同じ購入金額を前提にした試算では、35年間の総コストは戸建てのほうがわずかに安くなりました。
ところが、実際の相場価格で計算し直すと、中古マンション+リノベのほうが総額で大きく安くなることが見えてきて、最終的にマンションを選びました。
決め手は金額差に加えて「売却しやすさ」と「家に縛られない安心感」です。
中古マンション×リノベ と 注文住宅、実際に計算してみた！
（1）まずは同じ4000万円で試算してみた
購入金額が同じ（ローン4000万円）だったら、35年間でどちらが得か。まずはここから計算しました。
| 項目 | マンション×リノベ | 注文住宅 |
|---|---|---|
| ローン返済（35年・金利1%） | 約4750万円 | 約4750万円 |
| 管理費・修繕積立金 | 1260万円 | ー |
| 維持費（外壁・屋根など） | ー | 600万円 |
| 維持費（キッチン・エアコン等） | 500万円 | 500万円 |
| 税金 | 500万円 | 875万円 |
| 駐車場 | 420万円 | ー |
| リフォーム等 | ー | 500万円 |
| 合計（35年） | 約7430万円 | 約7225万円 WIN!! |
この時点では「同じ金額なら戸建てのほうが約200万円お得」という結果でした。正直ここで一度、戸建てに気持ちが傾きかけました。
（2）中古マンション×リノベと注文住宅、それぞれの平均価格は？
でも次に、「同じ4000万円」という前提そのものを疑ってみました。参考にしたのは住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2024年度）」です。
内訳を分解するとこうなります。
| 項目 | マンション×リノベ | 注文住宅（土地付） |
|---|---|---|
| 物件価格・土地取得費 | 中古マンション購入 約3033万円 | 土地取得費 約1495万円 |
| 工事費 | リノベーション費用 約1100〜1600万円（70㎡目安） | 建設費 約3512万円 |
| 合計目安 | 約4100〜4600万円 WIN!! | 約5007万円 |
注文住宅は「土地取得費」が総額を大きく押し上げる構造になっていて、しかもここが地域によって大きく変わります。同調査では地域別の内訳も出ていて、
- 首都圏：建物約3506万円＋土地約2285万円 ≒ 総額約5791万円
- 首都圏以外：建物約3549万円＋土地約985万円 ≒ 総額約4534万円
というくらいの差があります。私は都心寄りのエリアで探していたので「肌感で約6000万円」と見ていましたが、これは首都圏平均の約5791万円ともほぼ一致していました。
一方マンション×リノベ側は、リノベ費用こそ施工面積や設備グレードで変動しますが、中古マンションの物件価格自体は、注文住宅の土地取得費ほど地域差で跳ね上がりにくい傾向があります（もちろん都心の人気エリアでは中古マンション価格も高騰しますが、注文住宅の土地代ほど極端な差にはなりにくいです）。
つまり（1）では「同じ金額なら戸建てが約200万円お得」という結果でしたが、現実の相場でみると土地取得費の差だけで1000万円以上の開きが出てしまう。これが、私が最終的にマンション×リノベを選んだ一番の理由です。
※注意※
この価格差はあくまで全国・首都圏の平均値です。実際の判断は、自分が検討しているエリアの土地相場・中古マンション相場を必ず調べた上で行ってください。
それぞれのメリット・デメリット
金額だけでなく、リスクの質も違うので比較軸ごとに整理しました。
| 比較軸 | マンション×リノベ | 注文住宅 |
|---|---|---|
| 売却のしやすさ | ◎ 流動性が高く売却しやすい | △ 売却しづらい傾向 |
| 立地 | ◎ 駅近など利便性の高い物件が多い | △ 駅から遠い物件が多い傾向 |
| 自由度・完成度 | △ 制約はあるがリノベで新築同等にできる | ◎ 間取り・性能を自由設計、完成度は高い |
| 維持管理の手間 | ◎ 共用部は管理組合まかせにできる | △ 外壁・屋根など自分で計画・実行が必要 |
| 固定費 | △ 管理費・修繕積立金は値上げリスクあり、自分でコントロール不可 | ◎ 固定費なし、維持費を自分の裁量で調整可 |
| 老朽化対策の予測しやすさ | ◎ 積立金として計画的に準備できる | △ 金額が読みにくく、まとまった支出になりがち |
| ご近所関係 | △ 壁・天井を共有しトラブルリスクやや高い | ◎ 独立性が高くトラブルは起きにくい |
こう並べると、「戸建てのほうが家としての完成度は高い」というのは今でも本音であり、否定するつもりはありません。
それでも私は、固定費・老朽化対策の読みにくさや、いざというとき売却しづらいことに対して、精神的なストレスを感じそうだと判断しました。お金のことで将来しんどい思いをしたくない、という気持ちが最終的に一番強かったです。
まとめ
同じ金額という前提で計算すると戸建てがわずかに有利でしたが、実際の相場で計算し直すとマンション×リノベのほうが総額で大きく有利になりました。
加えてメリット・デメリットを比べても、私にとっては売却のしやすさとリスクの読みやすさが決め手になり、中古マンション×リノベを選びました。
「戸建てかマンションか」で悩んでいる方は、購入金額だけでなく、35年スパンでの維持費・リスクまで含めて比較してみることをおすすめします。
資金計画のリアルな話は、ブログには書ききれないこともあります。気になる方は、ココナラから聞いてみませんか？元施主のリアルな体験談をお話しします。
コメント